Factura de agente inmobiliario en Suiza

Factura de agente inmobiliario Suiza

La factura QR sustituyó a los boletines de pago rojos y naranjas en octubre de 2022. Un IBAN ordinario funciona con Creditor Reference o sin referencia; un QR-IBAN exige una referencia QR. Este cambio no hace obligatorio un código QR en toda factura.

Por qué una facturación correcta es importante para los agentes inmobiliarios suizos

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8.1% de MWST sobre la comisión del agente

La mediación inmobiliaria es un servicio sujeto a impuestos, no exento de MWST (IVA suizo). El tipo normal se aplica a cada factura de comisión.

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Factura QR: estándar de pago suizo

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2-3% de comisión habitual

En la Suiza alemana, el 2-3% del precio de venta es el estándar del sector. En la Suiza romanda es del 3%, en algunos cantones del 4-5%.

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7 elementos obligatorios Art. 26 MWSTG

Nombre y dirección, número de MWST (IVA suizo), fecha de factura, número único, servicio, tipo impositivo e importe del impuesto — si falta uno, la factura no es conforme a la normativa del IVA.

Conclusiones más importantes
8.1% de MWST (IVA suizo) sobre las comisiones de los agentes — la mediación inmobiliaria es un servicio sujeto a impuestos, NO exento de MWST.
2-3% de comisión típico en la Suiza alemana (3% en la Suiza romanda, 4-5% en algunos cantones).
La factura QR sustituyó a los boletines de pago rojos y naranjas en octubre de 2022. Un IBAN ordinario funciona con Creditor Reference o sin referencia; un QR-IBAN exige una referencia QR. Este cambio no hace obligatorio un código QR en toda factura.
Siete elementos obligatorios según Art. 26 de la Ordenanza sobre el IVA suiza (MWSTG) en cada factura.
Registro de MWST obligatorio a partir de CHF 100'000.00 de volumen de negocio anual — el ingreso por comisiones cuenta.

Magic Heidi permite crear facturas QR y ofertas, registrar gastos y seguir los pagos. Descubra el software de facturación. El plan gratuito de Magic Heidi incluye 3 facturas y 3 gastos. Pro cuesta CHF 25.00 al mes con pago anual (CHF 299.00 al año), o CHF 39.00 con pago mensual. Consulte los precios.

Puntos clave Para preparar facturas y mantener datos coherentes, use la plantilla de factura suiza o un software de contabilidad. Ejemplo hipotético: los importes solo ilustran el cálculo. No describen un cliente real ni un resultado garantizado.

Normativas suizas de facturación — 7 elementos obligatorios según Art. 26 MWSTG

La Ordenanza sobre el Impuesto al Valor Añadido (MWSTG) define en Art. 26 MWSTG exactamente qué debe contener una factura para que sea reconocida como tal. Para los agentes inmobiliarios se aplica: la comisión es un servicio sujeto a impuestos. Una factura de comisión no se diferencia jurídicamente de una factura por una consultoría o un proyecto de diseño. Quien olvida los elementos obligatorios pierde la deducción del impuesto previo en el cliente y se expone a reclamos posteriores más intereses de mora en una auditoría de la ESTV.

Los siete elementos obligatorios son:

Nombre, dirección y número de MWST (IVA suizo) del agente inmobiliario — el número de identificación fiscal empieza con "CHE" y consta en el registro de comercio, que puede consultar en Zefix.
Nombre y dirección del destinatario del servicio — normalmente el vendedor, en el caso de comisión del comprador, el comprador.
Fecha de la factura — determinante para el surgimiento de la deuda de MWST y el plazo de 30 días para el destinatario del servicio.
Número de factura único — correlativo, sin huecos. Cada factura de comisión necesita el suyo propio.
Tipo y cantidad del servicio — concretamente: "Mediación de un piso de 4.5 habitaciones, Bahnhofstrasse 12, 8001 Zürich".
Tipo impositivo (8.1%) e importe del impuesto — a consignar por separado. En facturas mixtas (comisión + gastos de viaje) el tipo puede ser distinto.
Importe bruto e importe neto — el total de la factura debe ser claramente reconocible.

El art. 26 de la ley del IVA (MWSTG) establece los datos fiscales de la factura. La plantilla de factura suiza ayuda a organizarlos.

El error más frecuente en la práctica es la ausencia del número de MWST en agentes a tiempo parcial. Quien se mantiene por debajo de CHF 100'000.00 de volumen de negocio está exento de la obligación de MWST — pero entonces tampoco puede declarar MWST. Quien declara por error 8.1% sin estar registrado debe abonar ese impuesto a la ESTV de todos modos. Una separación limpia es vital. Más sobre la obligación de registro en nuestro artículo trabajar por cuenta propia a tiempo parcial en Suiza.

MWST en comisiones de agentes inmobiliarios — 8.1% tipo normal

Aquí hay repetidamente confusión en la práctica: la venta de un inmueble está exenta de MWST según Art. 21 MWSTG. Pero eso no significa que la comisión del agente también esté libre de MWST. La ESTV separa con claridad: el inmueble como tal está exento de impuestos, pero el servicio de mediación es imponible. El agente inmobiliario presta un servicio — y este está sujeto al tipo normal del 8.1% desde el 1 de enero de 2024.

Concretamente esto significa:

Precio de venta del inmueble: exento de MWST (Art. 21 MWSTG)
Comisión del agente: sujeto a impuestos con 8.1% de MWST
Servicios adicionales (tasación, fotografía, tomas con dron): también 8.1%, salvo que sean servicios próximos al hospedaje

El ejemplo de cálculo: con un precio de venta de CHF 1'000'000.00 y una comisión del 3% resulta una comisión neta de CHF 30'000.00. Sobre ello se aplican 8.1% de MWST = CHF 2'430.00. El total de la factura asciende por tanto a CHF 32'430.00. El agente transfiere CHF 2'430.00 a la ESTV y retiene CHF 30'000.00 netos. El vendedor puede deducir el MWST como impuesto previo, siempre que esté sujeto a MWST — los vendedores privados no pueden hacerlo.

La obligación de registro de MWST se aplica a partir de un volumen de negocio anual de CHF 100'000.00. Quien media varias propiedades al año y obtiene ingresos por comisiones por encima de ese umbral debe registrarse en la ESTV y emitir facturas de MWST ordinarias. Una tributación voluntaria (opción) ya es posible por debajo de ese umbral si el agente quiere reclamar deducciones de impuesto previo — por ejemplo para una oficina, gastos de marketing o desplazamientos. Más al respecto en nuestra guía de MWST para freelancers.

Liquidación de comisiones: ¿quién paga y cuánto?

La liquidación de comisiones es el núcleo de la factura del agente. Documenta qué servicio se prestó, para quién y a qué tipo. En Suiza rige tradicionalmente el modelo del vendedor: el propietario encarga al agente mediante el contrato de gestión de negocios y paga la comisión en caso de mediación exitosa. El comprador en este caso no está obligado a pagar comisión — salvo que haya celebrado un contrato aparte con el agente.

En un mercado tenso se impone cada vez más el modelo del comprador: dado que en mercados urbanos como Zürich o Ginebra existen más ofertas que propiedades, los compradores encargan a sus propios agentes. Entonces el comprador paga la comisión — y recibe en consecuencia la factura de comisión. Para el agente inmobiliario esto significa: antes de facturar debe aclarar quién es la parte contratante y a nombre de quién se emite la factura.

La cuantía de la comisión no está regulada por ley. Se deriva del contrato de mediación y de la práctica regional:

Suiza alemana: 2-3% del precio de venta, normalmente MWST incluido
Suiza romanda: 3% típico, a menudo sin MWST
Ticino y algunos cantones alpinos: 4-5%, según mercado y tipo de propiedad

Una particularidad: la comisión se acuerda a menudo "MWST incluido". Esto significa que el vendedor paga el 3% del precio de venta como tarifa plana y el agente calcula internamente el MWST. No obstante, en la factura debe consignarse el tipo impositivo — solo entonces es conforme al MWST. Quien indica la comisión como "precio a tanto alzado incl. MWST" sin mencionar el importe del impuesto se expone a una objeción.

También es importante la liquidación de comisiones en el sentido de un desglose transparente: quien cobra comisión por varios componentes (mediación, tasación, fotografía) debería consignarlos por separado. Así el cliente puede comprobar qué paga — y el agente puede justificar cada posición individualmente en una auditoría.

Facturas a cuenta y factura final en ventas inmobiliarias

Las ventas inmobiliarias duran a menudo varios meses. Desde el primer contacto con el cliente hasta la firma pueden transcurrir de seis a doce meses, en propiedades difíciles incluso más. Para el agente inmobiliario surge un problema de liquidez: trabaja por adelantado, asume gastos de marketing y tiempo, pero la comisión solo se abona al firmar el contrato. La solución son las facturas a cuenta.

Una factura a cuenta es una factura parcial por servicios ya prestados. Lo habitual es:

A cuenta 1 tras el encargo: 30% de la comisión prevista, tarifa plana
A cuenta 2 tras las primeras visitas: 30%, una vez realizadas las primeras visitas
Factura final: el 40% restante, deducidas las facturas a cuenta ya abonadas, al concluir el contrato

Cada factura a cuenta debe contener los mismos siete elementos obligatorios que una factura final. En la factura final se consignan las facturas a cuenta ya pagadas como "ya pagado" para evitar un doble cobro. El tipo de MWST del 8.1% también se aplica a las facturas a cuenta — el agente inmobiliario debe declarar el MWST al recibir el pago a cuenta, no solo en la factura final.

Plantilla lista para copiar: factura de agente inmobiliario

Aquí tiene una plantilla lista para copiar que cumple todos los elementos obligatorios según Art. 26 de la Ordenanza sobre el IVA suiza (MWSTG) y que sirve para cualquier factura de comisión suiza. Copie el bloque, sustituya los marcadores de posición y la factura estará lista para usar.

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INMOBILIARIA SUIZA AG
Bahnhofstrasse 12
8001 Zürich
Núm. MWST: CHE-123.456.789 MWST
Núm. Zefix: CH-020.3.123.456-8
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FACTURA N.º 2024-045
Fecha: 15 de julio de 2024

Facturar a:
Seestrasse 45
8002 Zürich

Encargo: Mediación vivienda unifamiliar, Seestrasse 45, 8002 Zürich
Contrato de gestión de negocios del: 10 de marzo de 2024
Precio de venta: CHF 1'200'000.00

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Posición 1:
Comisión de mediación (3% del precio de venta)
Neto:                                CHF 36'000.00
MWST 8.1%:                            CHF 2'916.00
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Total de la factura:                CHF 38'916.00
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La factura QR sustituyó a los boletines de pago rojos y naranjas en octubre de 2022. Un IBAN ordinario funciona con Creditor Reference o sin referencia; un QR-IBAN exige una referencia QR. Este cambio no hace obligatorio un código QR en toda factura.

Destinatario/a del servicio: puede deducir este MWST
como impuesto previo, siempre que esté sujeto a MWST.

Gracias por su confianza.
INMOBILIARIA SUIZA AG
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Esta plantilla cumple los siete elementos obligatorios: nombre y número de MWST del agente, nombre y dirección del cliente, fecha de factura, número único, tipo y cantidad del servicio, tipo impositivo e importe del impuesto, importe bruto y neto. Puede insertarla directamente en un documento de Word o guardarla en Magic Heidi como plantilla, para que en cada nuevo encargo solo tenga que sustituir los marcadores de posición.

QR-Rechnung para comisiones de agentes

La referencia QR es un número de 27 dígitos que permite al agente asignar los pagos de forma automática. Puede contener el número de factura, con un dígito de control al final. Sin referencia QR, la QR-Rechnung está incompleta y algunos bancos no la procesan automáticamente.

En la práctica esto significa para el agente inmobiliario:

La factura QR sustituyó a los boletines de pago rojos y naranjas en octubre de 2022. Un IBAN ordinario funciona con Creditor Reference o sin referencia; un QR-IBAN exige una referencia QR. Este cambio no hace obligatorio un código QR en toda factura.
Generar la referencia QR — bien manualmente con dígito de control o mediante un software como Magic Heidi.
Insertar el código QR como imagen — bien mediante una plantilla del banco o mediante un software de facturación.

Solución de software frente a Excel: qué merece realmente la pena para los agentes

La cuestión no es si se necesita software — sino cuál. Las opciones habituales:

Plantillas Excel/Word: gratuitas, pero propensas a errores. En cada modificación del tipo de MWST (como en 2024, de 7.7% a 8.1%) deben adaptarse todas las plantillas manualmente.
Compare las funciones necesarias para su actividad y consulte los precios bexio para las tarifas actuales.
Magic Heidi permite crear facturas QR y ofertas, registrar gastos y seguir los pagos. Descubra el software de facturación. El plan gratuito de Magic Heidi incluye 3 facturas y 3 gastos. Pro cuesta CHF 25.00 al mes con pago anual (CHF 299.00 al año), o CHF 39.00 con pago mensual. Consulte los precios.

La diferencia práctica se muestra en el día a día: con Excel un agente inmobiliario dedica 15-20 minutos por factura, con un software como Magic Heidi menos de 2 minutos. Con 20 facturas al año son 5 horas ahorradas — descontados los costes de software, una ganancia clara.

La objeción más frecuente es: "No necesito software, solo tengo 5 clientes al año". Pero incluso con pocas facturas el riesgo de un error de MWST es alto — y una sola objeción de la ESTV cuesta más que un año entero de uso de software. La decisión no debería basarse solo en la cantidad, sino en el riesgo. Quien opte por la empresa individual como forma jurídica debería informarse bien de antemano — también sobre el registro comercial y la responsabilidad.

Además, el archivo conforme a la GoBD está regulado en Suiza mediante la GeBüV: cada factura debe conservarse durante 10 años, en formato electrónico y a prueba de revisión. Los archivos de Excel no lo cumplen porque pueden modificarse a posteriori. Un software como Magic Heidi almacena cada factura de forma a prueba de revisión y la recupera en cualquier momento — sin que el agente tenga que construir su propio archivo.

Por último, la automatización es un factor decisivo: Magic Heidi recuerda las facturas vencidas, genera recordatorios automáticamente y muestra al agente en todo momento qué comisiones están pendientes y cuáles ya se han pagado. En ventas inmobiliarias prolongadas con estructura de facturas a cuenta, eso vale oro — no se pierde de vista qué partes de la comisión ya se han abonado y cuáles siguen pendientes.

Conformidad suiza
desarrollada para agentes inmobiliarios

Magic Heidi reúne las normas de MWST, la QR-Rechnung y las liquidaciones de comisiones en una única plataforma — Swiss Made, revisado según el derecho suizo.

🇨🇭 Swiss Made

⚖️ Conforme a GeBüV

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MWST automático al 8.1%

No más cálculos manuales — Magic Heidi aplica automáticamente el tipo normal suizo vigente.

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Cada factura se guarda 10 años a prueba de revisión — conforme a la GeBüV sin archivo propio.

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Plantilla para comisiones de agentes, estructuras de facturas a cuenta y facturas finales ya integrada.

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Recordatorios automáticos

Las facturas de comisión vencidas se recuerdan automáticamente — ya no tiene que llamar detrás de sus clientes.

Preguntas frecuentes

Preguntas frecuentes: facturas de agentes inmobiliarios en Suiza

¿Debo como agente inmobiliario facturar MWST sobre la comisión?

Sí. La mediación inmobiliaria es un servicio sujeto a impuestos y se acoge al tipo normal del 8.1% (desde el 1 de enero de 2024). Solo la venta del inmueble en sí está exenta de MWST según Art. 21 MWSTG, pero no el servicio de mediación. Quien obtiene ingresos por comisiones superiores a CHF 100'000.00 al año debe registrarse en la ESTV y emitir facturas sujetas a MWST.

¿Cuál es la comisión habitual en Suiza?

En la Suiza alemana son típicos el 2-3% del precio de venta, en la Suiza romanda el 3%, en algunos cantones hasta el 4-5%. La cuantía no está regulada por ley y se deriva del contrato de mediación. A menudo la comisión se acuerda MWST incluido — el agente declara internamente el MWST, el cliente paga la tarifa plana.

¿Quién paga la comisión del agente — el vendedor o el comprador?

Tradicionalmente paga el vendedor, ya que es quien encarga al agente la venta. En mercados urbanos tensos se impone cada vez más el modelo del comprador, en el que el comprador encarga a un agente propio y paga la comisión. Para la factura lo decisivo es quién es la parte contratante — a su nombre se emite la factura de comisión.

¿Necesito una QR-Rechnung para las facturas de comisión?

¿Puedo emitir facturas a cuenta para ventas inmobiliarias?

Sí, es práctica habitual en períodos de venta prolongados. Lo típico es el 30% tras el encargo, el 30% tras las primeras visitas y el 40% al concluir el contrato. Cada factura a cuenta debe contener los siete elementos obligatorios según Art. 26 de la Ordenanza sobre el IVA suiza (MWSTG), y el MWST se devenga ya al recibir el pago a cuenta, no solo en la factura final.

¿Merece la pena un software como Magic Heidi para agentes inmobiliarios?

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Conclusión