Fatura de corretor de imóveis Suíça 2026

Fatura de corretor de imóveis Suíça

A fatura QR substituiu os boletins de pagamento vermelhos e laranja em outubro de 2022. Um IBAN normal funciona com Creditor Reference ou sem referência; um QR-IBAN exige uma referência QR. Esta mudança não torna o código QR obrigatório em todas as faturas.

Por que a faturação correta é importante para corretores de imóveis suíços

Uma fatura de comissão não é uma fatura comum. Quem se esquece da taxa de IVA, do QR-Code ou dos elementos obrigatórios arrisca exigências posteriores da AFC (Administração Federal das Contribuições, em alemão ESTV) e clientes inadimplentes.

🏠

8.1% de IVA (MWST) sobre a comissão de corretagem

A mediação imobiliária é um serviço tributável, não isento de IVA. A taxa normal aplica-se a todas as faturas de comissão.

📱

QR-Rechnung (fatura QR) obrigatória desde out. 2022

💰

2-3% de comissão habitual

Na Suíça alemã, 2-3% do preço de venda são o padrão do setor. A Suíça romanda situa-se nos 3%, alguns cantões nos 4-5%.

✅

7 elementos obrigatórios Art. 26 MWSTG

Nome e endereço, número de IVA, data da fatura, número único, serviço, taxa de imposto e montante do imposto — se faltar um, a fatura não é conforme o IVA.

Principais conclusões
8.1% de IVA (MWST) sobre comissões de corretagem — a mediação imobiliária é um serviço tributável, NÃO isento de IVA.
2-3% de comissão típico na Suíça alemã (3% na Suíça romanda, 4-5% em alguns cantões).
A fatura QR substituiu os boletins de pagamento vermelhos e laranja em outubro de 2022. Um IBAN normal funciona com Creditor Reference ou sem referência; um QR-IBAN exige uma referência QR. Esta mudança não torna o código QR obrigatório em todas as faturas.
Sete elementos obrigatórios conforme Art. 26 MWSTG em cada fatura.
Registo de IVA obrigatório a partir de CHF 100'000.00 de volume de negócios anual — o rendimento de comissões conta.

O Magic Heidi permite criar faturas QR e propostas, registar despesas e acompanhar pagamentos. Conheça o software de faturação. O plano gratuito do Magic Heidi inclui 3 faturas e 3 despesas. O Pro custa CHF 25.00 por mês com pagamento anual (CHF 299.00 por ano), ou CHF 39.00 com pagamento mensal. Consulte os preços.

Pontos essenciais Para preparar faturas e manter dados coerentes, use o modelo de fatura suíço ou um software de contabilidade. Exemplo hipotético: os valores apenas ilustram o cálculo. Não representam um cliente real ou um resultado garantido.

Regulamentação suíça sobre faturas — 7 elementos obrigatórios conforme Art. 26 MWSTG

A Ordenança sobre o Imposto sobre o Valor Acrescentado (MWSTG) define no Art. 26 MWSTG exatamente o que deve constar numa fatura para que seja reconhecida como tal. Para os corretores de imóveis aplica-se: A comissão é um serviço tributável. Uma fatura de comissão não se distingue, em termos jurídicos, de uma fatura por uma consultoria ou um projeto de design. Quem se esquece dos elementos obrigatórios perde o direito à dedução do imposto prévio por parte do cliente e arrisca, numa auditoria da AFC, exigências adicionais juntamente com juros de mora.

Os sete elementos obrigatórios são:

Nome, endereço e número de IVA (MWST) do corretor de imóveis — o número fiscal começa por "CHE" e consta do registo comercial, que pode consultar no Zefix.
Nome e endereço do destinatário do serviço — regra geral o vendedor, em caso de comissão do comprador, o comprador.
Data da fatura — determinante para o nascimento da dívida de IVA e o prazo de 30 dias para o destinatário do serviço.
Número de fatura único — sequencial, sem lacunas. Cada fatura de comissão precisa do seu próprio.
Tipo e quantidade do serviço — concretamente: "Mediação de um apartamento de 4.5 divisões, Bahnhofstrasse 12, 8001 Zurique".
Taxa de imposto (8.1%) e montante do imposto — a indicar separadamente. Em faturas mistas (comissão + despesas de viagem) a taxa pode ser diferente.
Montante bruto e montante líquido — o total da fatura tem de ser claramente reconhecível.

O art. 26 da lei do IVA (MWSTG) define os dados fiscais da fatura. O modelo de fatura suíço ajuda a organizá-los.

O erro mais frequente na prática é a falta do número de IVA em corretores a tempo parcial. Quem se mantém abaixo de CHF 100'000.00 de volume de negócios está isento da obrigação de IVA — mas nesse caso também não pode destacar IVA. Quem destaca inadvertidamente 8.1% sem estar registado deve, ainda assim, esse imposto à AFC. Uma separação limpa é, pois, vital. Leia mais sobre a obrigação de registo no nosso artigo trabalhar por conta própria a tempo parcial na Suíça.

IVA em comissões de corretagem — 8.1% taxa normal

Aqui há repetidamente confusão na prática: A venda de um imóvel está isenta de IVA segundo Art. 21 MWSTG. Isso não significa, porém, que a comissão de corretagem também esteja isenta de IVA. A AFC separa claramente: O imóvel como tal está isento, mas o serviço de mediação é tributável. O corretor de imóveis presta um serviço — e este está sujeito à taxa normal de 8.1% desde 1 de janeiro de 2024.

Concretamente, isso significa:

Preço de venda do imóvel: isento de IVA (Art. 21 MWSTG)
Comissão de corretagem: tributável com 8.1% de IVA
Serviços adicionais (avaliação, fotografia, filmagens com drone): igualmente 8.1%, exceto se forem serviços próximos da hotelaria

O exemplo de cálculo: Num preço de venda de CHF 1'000'000.00 e uma comissão de 3%, resulta uma comissão líquida de CHF 30'000.00. Sobre isto acrescem 8.1% de IVA = CHF 2'430.00. O total da fatura é, pois, CHF 32'430.00. O corretor transfere CHF 2'430.00 para a AFC e mantém CHF 30'000.00 líquidos. O vendedor pode deduzir o IVA como imposto prévio, desde que esteja sujeito a IVA — no caso de vendedores privados isso não é possível.

A obrigação de registo de IVA aplica-se a partir de um volume de negócios anual de CHF 100'000.00. Quem intermedeia vários imóveis por ano e obtém um rendimento de comissões acima deste limiar tem de se registar na AFC e, a partir daí, emitir faturas de IVA normais. Uma tributação voluntária (opção) é possível mesmo abaixo deste limiar, caso o corretor queira deduzir imposto prévio — por exemplo para um escritório, despesas de marketing ou deslocações. Para mais detalhes, consulte o nosso guia de IVA para freelancers.

Liquidação de comissões: Quem paga e quanto?

A liquidação de comissões é o coração da fatura de corretagem. Documenta que serviço foi prestado, para quem e a que taxa. Na Suíça vigora tradicionalmente o modelo do vendedor: O proprietário encarrega o corretor mediante contrato de gestão de negócios e paga a comissão em caso de mediação bem-sucedida. O comprador, neste caso, não está obrigado a pagar comissão — exceto se tiver celebrado um contrato separado com o corretor.

Num mercado tenso, estabelece-se cada vez mais o modelo do comprador: Como em mercados urbanos como Zurique ou Genebra existem mais ofertas do que imóveis, os compradores contratam os seus próprios corretores. Nesse caso, o comprador paga a comissão — e recebe correspondentemente a fatura de comissão. Para o corretor de imóveis isso significa: Antes de emitir a fatura, tem de esclarecer quem é a parte contratante e em nome de quem a fatura é emitida.

O montante da comissão não é regulamentado por lei. Resulta do contrato de corretagem e da prática regional:

Suíça alemã: 2-3% do preço de venda, geralmente IVA incluído
Suíça romanda: 3% típico, frequentemente IVA excluído
Tessino e alguns cantões alpinos: 4-5%, consoante o mercado e o tipo de imóvel

Uma particularidade: A comissão é frequentemente acordada "IVA incluído". Ou seja, o vendedor paga 3% do preço de venda como quantia fixa, o corretor calcula internamente o IVA. Ainda assim, a taxa de imposto tem de constar da fatura — só então é conforme o IVA. Quem indica a comissão como "preço fixo incl. IVA" sem indicar o montante do imposto arrisca uma reclamação.

Importante é também a liquidação de comissões no sentido de uma apresentação transparente: Quem cobra comissão por vários serviços parciais (mediação, avaliação, fotografia) deve indicá-los separadamente. Assim, o cliente pode verificar o que paga — e o corretor pode justificar cada posição isoladamente numa auditoria.

Fatura de aconto e fatura final em vendas imobiliárias

As vendas imobiliárias duram frequentemente vários meses. Do primeiro contacto com o cliente até à transmissão podem decorrer seis a doze meses, em imóveis difíceis até mais. Para o corretor de imóveis surge um problema de liquidez: Trabalha adiantadamente, tem despesas de marketing e dispêndio de tempo, mas a comissão só flui aquando da assinatura do contrato. A solução são as faturas de aconto.

Uma fatura de aconto é uma fatura parcial por serviços já prestados. Tipicamente:

Acconto 1 após atribuição do mandato: 30% da comissão esperada, fixa
Acconto 2 após primeiras visitas: 30%, após realizadas as primeiras visitas
Fatura final: restantes 40%, deduzidos os acontos já pagos, aquando da celebração do contrato

Cada fatura de aconto tem de conter os mesmos sete elementos obrigatórios que uma fatura final. Na fatura final, os acontos já pagos são indicados como "já pagos", para evitar uma dupla liquidação. A taxa de IVA de 8.1% também se aplica aos acontos — o corretor de imóveis tem de declarar o IVA ao receber o pagamento do acconto, e não apenas na fatura final.

Modelo pronto a copiar: Fatura de corretor de imóveis

Aqui está um modelo pronto a copiar, que cumpre todos os elementos obrigatórios segundo Art. 26 MWSTG e se adequa a qualquer fatura de comissão suíça. Copie o bloco, substitua os marcadores e a fatura está pronta a usar.

========================================================
IMMOBILIENMAKLER SCHWEIZ AG
Bahnhofstrasse 12
8001 Zürich
MWST-Nummer: CHE-123.456.789 MWST
Zefix-Nr.: CH-020.3.123.456-8
========================================================

RECHNUNG Nr. 2024-045
Datum: 15. Juli 2024

Rechnung an:
Seestrasse 45
8002 Zürich

Auftrag: Vermittlung Einfamilienhaus, Seestrasse 45, 8002 Zürich
Geschäftsbesorgungsvertrag vom: 10. März 2024
Verkaufspreis: CHF 1'200'000.00

========================================================
Position 1:
Vermittlungsprovision (3% des Verkaufspreises)
Netto:                                CHF 36'000.00
MWST 8.1%:                              CHF 2'916.00
========================================================
Rechnungstotal:                      CHF 38'916.00
========================================================

A fatura QR substituiu os boletins de pagamento vermelhos e laranja em outubro de 2022. Um IBAN normal funciona com Creditor Reference ou sem referência; um QR-IBAN exige uma referência QR. Esta mudança não torna o código QR obrigatório em todas as faturas.

Leistungsempfänger-in: Sie können diese MWST als
Vorsteuer abziehen, sofern Sie MWST-pflichtig sind.

Danke für das Vertrauen.
IMMOBILIENMAKLER SCHWEIZ AG
========================================================

Este modelo cumpre todos os sete elementos obrigatórios: Nome e número de IVA do corretor, nome e endereço do cliente, data da fatura, número único, tipo e quantidade do serviço, taxa de imposto e montante do imposto, montante bruto e líquido. Pode inseri-lo diretamente num documento Word ou guardá-lo no Magic Heidi como modelo, para que em cada novo mandato só tenha de substituir os marcadores.

QR-Rechnung para comissões de corretagem

A QR-Referenz (referência QR) é um número de 27 dígitos que permite ao corretor atribuir os pagamentos automaticamente. Pode conter o número da fatura, com um dígito de controlo no final. Sem QR-Referenz, a QR-Rechnung está incompleta e não é processada automaticamente por alguns bancos.

Na prática, isso significa para o corretor de imóveis:

A fatura QR substituiu os boletins de pagamento vermelhos e laranja em outubro de 2022. Um IBAN normal funciona com Creditor Reference ou sem referência; um QR-IBAN exige uma referência QR. Esta mudança não torna o código QR obrigatório em todas as faturas.
Gerar a QR-Referenz — seja manualmente com dígito de controlo, seja através de um software como o Magic Heidi.
Inserir o QR-Code como imagem — seja através de um modelo do banco, seja através de um software de faturação.

Solução de software vs. Excel: O que realmente compensa aos corretores

Os corretores de imóveis vendem imóveis na ordem dos milhões, mas a faturação ainda decorre em muitos casos via Excel ou modelos Word. Isso funciona para faturas isoladas ao ano. Mas quem intermedeia mais de 10 imóveis depressa atinge limites: Sem geração automática de QR-Referenz, sem cálculo de IVA, sem gestão automática de cobranças, sem obrigação de arquivo segundo a GeBüV.

A questão não é se se precisa de software — mas qual. As opções habituais:

Modelos Excel/Word: Gratuitos, mas propensos a erros. A cada alteração da taxa de IVA (como em 2024 de 7.7% para 8.1%) todos os modelos têm de ser adaptados manualmente.
Compare as funções necessárias à sua atividade e consulte os preços bexio para os valores atuais.
O Magic Heidi permite criar faturas QR e propostas, registar despesas e acompanhar pagamentos. Conheça o software de faturação. O plano gratuito do Magic Heidi inclui 3 faturas e 3 despesas. O Pro custa CHF 25.00 por mês com pagamento anual (CHF 299.00 por ano), ou CHF 39.00 com pagamento mensal. Consulte os preços.

A diferença prática manifesta-se no dia a dia: Com Excel, um corretor de imóveis gasta 15-20 minutos por fatura; com um software como o Magic Heidi, menos de 2 minutos. Com 20 faturas por ano são 5 horas de tempo poupado — deduzidos os custos de software, um ganho claro.

A objeção mais frequente é: "Não preciso de software, só tenho 5 clientes por ano." Mas mesmo com poucas faturas, o risco de um erro de IVA é elevado — e uma única reclamação da AFC custa mais do que um ano inteiro de utilização de software. A decisão não deve, pois, depender apenas da quantidade, mas do risco. Quem opta pela empresa individual como forma jurídica deve informar-se bem antecipadamente — também sobre o estabelecimento comercial e a responsabilidade.

Além disso, o arquivo conforme o GoBD na Suíça está regulamentado pela GeBüV: Cada fatura tem de ser conservada durante 10 anos, eletronicamente e de forma imutável. Ficheiros Excel não cumprem isso, porque podem ser alterados a posteriori. Um software como o Magic Heidi armazena cada fatura automaticamente de forma imutável e recompõe-a a qualquer momento — sem que o corretor tenha de construir ele próprio um arquivo.

Por fim, a automação é um fator determinante: O Magic Heidi lembra as faturas vencidas, gera automaticamente lembretes de cobrança e mostra ao corretor de imóveis a qualquer momento que comissões estão em aberto e quais já foram pagas. Em vendas imobiliárias mais longas com estrutura de aconto isso vale ouro — não se perde a visão geral de que partes da comissão já fluíram e quais ainda estão em aberto.

Conformidade suíça
desenvolvida para corretores de imóveis

O Magic Heidi reúne regras de IVA, QR-Rechnung e liquidações de comissões numa única plataforma — Swiss Made, juridicamente verificado segundo o direito suíço.

🇨🇭 Swiss Made

⚖️ Conforme GeBüV

🔒 Swiss Hosting

🇨🇭

Swiss Made

Desenvolvido em Zurique, especificamente para corretores de imóveis suíços e pequenos escritórios.

📊

IVA automático 8.1%

Chega de cálculo manual — o Magic Heidi aplica automaticamente a taxa normal suíça atual.

📲

QR-Rechnung incluída

🗄️

Arquivo imutável

Cada fatura é conservada durante 10 anos de forma imutável — conforme a GeBüV sem arquivo próprio.

⚡

Liquidação de comissões em 30 segundos

Modelo para comissões de corretagem, estruturas de aconto e faturas finais já incluído.

💬

Lembretes de cobrança automáticos

Faturas de comissão vencidas são cobradas automaticamente — já não precisa de telefonar atrás dos clientes.

FAQ

FAQ: Faturas de corretores de imóveis na Suíça

Como corretor de imóveis, tenho de faturar IVA sobre a comissão?

Sim. A mediação imobiliária é um serviço tributável e está sujeita à taxa normal de 8.1% (desde 1 de janeiro de 2024). Apenas a venda do próprio imóvel está isenta de IVA segundo Art. 21 MWSTG, não o serviço de mediação. Quem obtém um rendimento de comissões superior a CHF 100'000.00 por ano tem de se registar na AFC e emitir faturas sujeitas a IVA.

Qual é a comissão habitual na Suíça?

Na Suíça alemã, 2-3% do preço de venda é típico, na Suíça romanda 3%, em alguns cantões até 4-5%. O montante não é regulamentado por lei e resulta do contrato de corretagem. Frecuentemente, a comissão é acordada com IVA incluído — o corretor destaca internamente o IVA, o cliente paga a quantia fixa.

Quem paga a comissão de corretagem — o vendedor ou o comprador?

Tradicionalmente, o vendedor paga, porque encarrega o corretor da venda. Em mercados urbanos tensos, estabelece-se cada vez mais o modelo do comprador, em que o comprador contrata o seu próprio corretor e paga a comissão. Para a fatura, o decisivo é quem é a parte contratante — em cujo nome é emitida a fatura de comissão.

Preciso de uma QR-Rechnung para faturas de comissão?

Posso emitir faturas de aconto para vendas imobiliárias?

Sim, é prática habitual em períodos de venda longos. Tipicamente, 30% após atribuição do mandato, 30% após as primeiras visitas e 40% aquando da celebração do contrato. Cada fatura de aconto tem de conter os sete elementos obrigatórios segundo Art. 26 MWSTG, e o IVA já é devido no recebimento do pagamento do aconto, e não apenas na fatura final.

Um software como o Magic Heidi compensa para corretores de imóveis?

Compare as funções necessárias à sua atividade e consulte os preços bexio para os valores atuais. O plano gratuito do Magic Heidi inclui 3 faturas e 3 despesas. O Pro custa CHF 25.00 por mês com pagamento anual (CHF 299.00 por ano), ou CHF 39.00 com pagamento mensal. Consulte os preços.

Conclusão

Os corretores de imóveis na Suíça vendem valores na ordem dos milhões — e, no entanto, muitos falham na fatura de comissão. As razões são sempre as mesmas: IVA em falta, antigos boletos de pagamento em vez de QR-Rechnung, elementos obrigatórios incompletos. A boa notícia: Todos estes problemas são resolúveis, e com um esforço limitado.