Facture de courtier immobilier Suisse

Points essentiels

• 8.1% de TVA sur les commissions de courtage — la médiation immobilière est une prestation imposable, NON exonérée de TVA.
• 2-3% de commission typique en Suisse alémanique (3% en Suisse romande, 4-5% dans certains cantons).
• QR-facture obligatoire depuis octobre 2022 — chaque facture de commission nécessite une QR-IBAN et une QR-référence.
• Sept éléments obligatoires selon l'art. 26 OTVA sur chaque facture.
• Assujettissement à la TVA obligatoire dès CHF 100'000 de chiffre d'affaires annuel — le revenu de commission compte.

Les courtiers immobiliers en Suisse vendent souvent des biens de plusieurs millions, mais se heurtent à une question apparemment triviale: comment établir correctement la facture de commission? La réponse touche trois domaines du droit à la fois — le droit de la TVA, le droit des contrats selon le Code des obligations et les prescriptions pratiques de l'Administration fédérale des contributions (AFC) relatives à la QR-facture. Ce guide réunit tout ce dont vous avez besoin comme courtier ou courtière: le taux de TVA, les éléments obligatoires selon l'art. 26 OTVA, un modèle prêt à copier, des exemples pratiques avec des montants en CHF et la réponse à la question de savoir si un logiciel comme Magic Heidi vaut le coup ou si Excel suffit.

Prescriptions suisses de facturation — 7 éléments obligatoires selon l'art. 26 OTVA

L'ordonnance sur la taxe sur la valeur ajoutée (OTVA) définit dans l'art. 26 OTVA exactement ce qui doit figurer sur une facture pour qu'elle soit reconnue comme telle. Pour les courtiers immobiliers: la commission est une prestation imposable. Une facture de commission ne se distingue donc juridiquement pas d'une facture pour un conseil ou un projet de design. Celui qui oublie les éléments obligatoires perd la déduction de l'impôt préalable chez le client et s'expose lors d'un contrôle de l'AFC à des rappels d'impôt majorés d'intérêts de retard.

Les sept éléments obligatoires sont:

1. Nom, adresse et numéro TVA du courtier immobilier — le numéro d'assujetti commence par «CHE» et figure au registre du commerce, que vous pouvez consulter sur Zefix.
2. Nom et adresse du destinataire de la prestation — en règle générale le vendeur, en cas de commission à la charge de l'acquéreur, l'acquéreur.
3. Date de la facture — déterminante pour la naissance de la dette de TVA et pour le délai de 30 jours du destinataire de la prestation.
4. Numéro de facture unique — consécutif, sans lacunes. Chaque facture de commission doit avoir le sien.
5. Nature et quantité de la prestation — concrètement: «Médiation d'un appartement 4.5 pièces, Bahnhofstrasse 12, 8001 Zurich».
6. Taux d'impôt (8.1%) et montant de l'impôt — à indiquer séparément. En cas de factures mixtes (commission + frais de déplacement), le taux peut différer.
7. Montant brut et montant net — le total de la facture doit être clairement reconnaissable.

S'ajoute l'élément obligatoire de droit des obligations selon l'art. 469 CO, qui garantit surtout l'unicité de la facture. Une facture de courtier sans numéro de facture unique n'est pas seulement contestable sur le plan de la TVA, mais aussi sur le plan civil — le client peut retenir le paiement jusqu'à ce que la facture soit formellement correcte.

L'erreur la plus fréquente en pratique est l'absence de numéro TVA chez les courtiers exerçant à titre accessoire. Celui qui reste sous CHF 100'000 de chiffre d'affaires est certes dispensé de l'assujettissement à la TVA — mais il ne peut alors pas non plus facturer la TVA. Celui qui indique par erreur 8.1% sans être assujetti doit néanmoins cet impôt à l'AFC. Une séparation propre est donc vitale. Pour en savoir plus sur l'obligation d'assujettissement, lisez notre article indépendant à titre accessoire en Suisse.

TVA sur les commissions de courtage immobilier — 8.1% taux normal

Il y a régulièrement des confusions en pratique: la vente d'un immeuble est exclue de la TVA selon l'art. 21 LTVA. Mais cela ne signifie pas que la commission de courtage est également exonérée de TVA. L'AFC sépare clairement: l'immeuble en tant que tel est exonéré, mais la prestation de médiation est imposable. Le courtier immobilier fournit une prestation — et celle-ci est soumise au taux normal de 8.1% depuis le 1er janvier 2024.

Concrètement, cela signifie:

• Prix de vente de l'immeuble: exonéré de TVA (art. 21 LTVA)
• Commission de courtage: imposable à 8.1% de TVA
• Prestations annexes (estimation, photographie, prises de vue par drone): également 8.1%, sauf s'il s'agit de prestations proches de l'hébergement

L'exemple de calcul: pour un prix de vente de CHF 1'000'000 et une commission de 3%, cela donne une commission nette de CHF 30'000.00. S'y ajoutent 8.1% de TVA = CHF 2'430.00. Le total de la facture s'élève donc à CHF 32'430.00. Le courtier verse CHF 2'430.00 à l'AFC et conserve CHF 30'000.00 nets. Le vendeur peut faire valoir la TVA comme impôt préalable s'il est assujetti à la TVA — pour les vendeurs privés, ce n'est pas possible.

L'obligation d'assujettissement à la TVA s'applique dès un chiffre d'affaires annuel de CHF 100'000. Celui qui médie plusieurs immeubles dans l'année et réalise un revenu de commission au-delà de ce seuil doit s'assujettir auprès de l'AFC et établir ensuite des factures TVA ordinaires. Une imposition volontaire (option) est possible en deçà de ce seuil si le courtier souhaite faire valoir des déductions d'impôt préalable — par exemple pour un bureau, des frais de marketing ou des déplacements. Pour aller plus loin, consultez notre guide TVA pour freelances.

Mini-histoire: Claudia de Berne et la TVA manquante

Claudia, 38 ans, courtière à Berne, a médie trois maisons individuelles en 2023 et réalisé un revenu de commission d'environ CHF 150'000. Elle ne s'était jamais assujettie auprès de l'AFC, car elle pensait que la médiation immobilière était exonérée de TVA. Sur ses factures de commission figurait simplement «Commission CHF 15'000» — pas de TVA, pas de numéro d'assujetti. Lors d'un contrôle de routine de la base de données centrale du registre immobilier, Claudia a attiré l'attention. L'AFC a réclamé la TVA pour deux ans: CHF 12'000 plus intérêts de retard. Claudia a dû s'assujettir à la TVA a posteriori et encaisser la TVA auprès de ses clients après coup — ce qui a difficilement fonctionné avec les vendeurs privés. La leçon: la médiation immobilière est imposable. En cas de doute, il faut se renseigner tôt auprès de l'AFC ou s'assujettir. L'effort est minime, les sanctions en cas de non-respect ne le sont pas.

Décompte de commission: qui paie et combien?

Le décompte de commission est le cœur de la facture du courtier. Il documente quelle prestation a été fournie, pour qui et à quel taux. En Suisse, le modèle vendeur prévaut traditionnellement: le propriétaire mandate le courtier par un contrat de gestion d'affaires et paie la commission en cas de médiation réussie. L'acquéreur n'est dans ce cas pas tenu de payer la commission — sauf s'il a conclu un contrat séparé avec le courtier.

Dans un marché tendu, le modèle acquéreur s'impose de plus en plus: comme dans les marchés urbains comme Zurich ou Genève il y a plus d'acquéreurs potentiels que de biens, les acquéreurs mandatent leur propre courtier. C'est alors l'acquéreur qui paie la commission — et reçoit en conséquence la facture de commission. Pour le courtier immobilier, cela signifie: il doit clarifier avant la facturation qui est le partenaire contractuel et au nom de qui la facture est établie.

Le montant de la commission n'est pas réglementé par la loi. Il résulte du contrat de courtage et de la pratique régionale:

• Suisse alémanique: 2-3% du prix de vente, le plus souvent TVA incluse
• Suisse romande: 3% typique, souvent TVA en sus
• Tessin et certains cantons de montagne: 4-5%, selon le marché et le type de bien

Une particularité: la commission est souvent convenue «TVA incluse». Cela signifie que le vendeur paie 3% du prix de vente comme montant forfaitaire, le courtier calcule la TVA en interne. Sur la facture, le taux d'impôt doit tout de même être indiqué — sinon elle n'est pas conforme à la TVA. Celui qui indique la commission comme «prix forfaitaire TVA incluse» sans mentionner le montant de l'impôt s'expose à une objection.

Il est également important d'avoir un décompte de commission au sens d'une ventilation transparente: celui qui facture une commission pour plusieurs prestations (médiation, estimation, photographie) devrait les indiquer séparément. Le client peut ainsi comprendre ce qu'il paie — et le courtier peut justifier chaque position individuellement lors d'un contrôle.

Factures d'acompte et facture finale lors de ventes immobilières

Les ventes immobilières durent souvent plusieurs mois. Du premier contact client à la remise du bien, six à douze mois peuvent s'écouler, voire plus pour les biens difficiles. Pour le courtier immobilier, un problème de liquidité se pose: il travaille en amont, engage des frais de marketing et du temps, mais la commission ne coule qu'à la signature du contrat. La solution: les factures d'acompte.

Une facture d'acompte est une facture partielle pour des prestations déjà fournies. Typique:

• Acompte 1 après commande: 30% de la commission attendue, forfaitaire
• Acompte 2 après premières visites: 30%, lorsque les premières visites ont eu lieu
• Facture finale: les 40% restants, déduction faite des acomptes déjà payés, à la conclusion du contrat

Chaque facture d'acompte doit contenir les mêmes sept éléments obligatoires qu'une facture finale. Sur la facture finale, les acomptes déjà payés sont indiqués comme «déjà payé» afin d'éviter une double imputation. Le taux de TVA de 8.1% s'applique aussi aux acomptes — le courtier immobilier doit déclarer la TVA dès réception du paiement d'acompte, et non seulement à la facture finale.

Mini-histoire: Daniel de Lucerne et la stratégie d'acompte

Daniel, 44 ans, courtier immobilier à titre accessoire à Lucerne, a pris en charge en 2023 la vente d'un immeuble à logements multiples difficile. Le propriétaire était exigeant, le marché saturé, le bien a nécessité six mois avant qu'un acquéreur ne soit trouvé. Daniel s'est mis d'accord à l'avance sur une structure d'acompte: CHF 5'000 après commande, CHF 5'000 après les premières visites, le solde à la vente. Il a ainsi financé les frais de marketing et le temps consacré sans avoir à préfinancer. À la vente, il a établi la facture finale sur la commission totale de CHF 18'000, déduction faite de CHF 10'000 d'acomptes déjà payés. La facture finale indiquait clairement: net CHF 16'651.00, TVA 8.1% CHF 1'349.00, total CHF 18'000.00. La stratégie d'acompte a sauvé Daniel: il a disposé d'un flux de trésorerie constant et n'a pas dû injecter de réserves privées dans le projet. Pour les courtiers à titre accessoire, c'est un modèle judicieux, en particulier pour les ventes longues.

Modèle prêt à copier: facture de courtier immobilier

Voici un modèle prêt à copier qui satisfait tous les éléments obligatoires selon l'art. 26 OTVA et qui convient à toute facture de commission suisse. Copiez le bloc, remplacez les paramètres, et la facture est prête à l'emploi.

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COURTIER IMMOBILIER SUISSE SA
Bahnhofstrasse 12
8001 Zurich
Numéro TVA: CHE-123.456.789 TVA
N° Zefix: CH-020.3.123.456-8
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FACTURE N° 2024-045
Date: 15 juillet 2024

Facture à:
Hans Mustermann
Seestrasse 45
8002 Zurich

Mandat: Médiation maison individuelle, Seestrasse 45, 8002 Zurich
Contrat de gestion d'affaires du: 10 mars 2024
Prix de vente: CHF 1'200'000.00
Acquéreur: Anna Beispiel (conclu le 30 juin 2024)

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Position 1:
Commission de médiation (3% du prix de vente)
Net:                                CHF 36'000.00
TVA 8.1%:                              CHF 2'916.00
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Total de la facture:                      CHF 38'916.00
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Payable sous 30 jours par QR-facture
QR-IBAN: CH44 0123 4567 8901 2345 6
QR-référence: 00 00000 00000 00000 00000 04597

Destinataire de la prestation: Vous pouvez déduire
cette TVA comme impôt préalable si vous êtes assujetti à la TVA.

Merci pour votre confiance.
COURTIER IMMOBILIER SUISSE SA
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Ce modèle satisfait les sept éléments obligatoires: nom et numéro TVA du courtier, nom et adresse du client, date de facture, numéro unique, nature et quantité de la prestation, taux d'impôt et montant de l'impôt, montants brut et net. Vous pouvez l'insérer directement dans un document Word ou le sauvegarder comme modèle dans Magic Heidi, afin de ne plus avoir qu'à remplacer les paramètres à chaque nouveau mandat.

Mini-histoire: Thomas de Zurich et la QR-IBAN manquante

Thomas, 41 ans, courtier immobilier à Zurich, a vendu en 2023 un appartement 4.5 pièces pour CHF 1'200'000. Sa facture de commission de CHF 36'000 nets plus CHF 2'916 de TVA, il l'a envoyée au vendeur — avec un ancien modèle de bulletin de versement de 2018, sans QR-IBAN et sans QR-référence. La banque du vendeur a refusé le paiement, car depuis octobre 2022 elle n'acceptait plus les anciens bulletins de versement. Le vendeur a appelé Thomas, qui a dû établir une nouvelle facture, avec QR-code et QR-IBAN. Entre la première facture et le paiement, 14 jours se sont écoulés, durant lesquels Thomas n'avait pas la commission sur son compte. La leçon: la QR-facture est obligatoire depuis octobre 2022. Celui qui utilise encore d'anciens modèles doit s'attendre à des retards de paiement. Thomas est depuis passé à une solution logicielle qui génère automatiquement les QR-factures — et il est désormais payé en moyenne sous 8 jours, au lieu de 3-4 semaines auparavant. Pour en savoir plus sur la mise en pratique, lisez notre guide de la QR-facture.

QR-facture pour les commissions de courtage

La QR-facture est obligatoire en Suisse depuis le 1er octobre 2022. Les anciens bulletins de versement rouges et oranges ont été entièrement supprimés. Chaque facture de commission du courtier immobilier doit contenir une QR-IBAN et une QR-référence, en plus du QR-code visuel que le client scanne.

La QR-IBAN commence par «CH» et est une IBAN spécifique qui contraint l'établissement du facturant à traiter le paiement via le système QR-IBAN. Elle n'est pas identique à une IBAN normale, même si le numéro de compte est identique. Celui qui utilise une IBAN normale et se contente d'ajouter un QR-code ne respecte pas les prescriptions.

La QR-référence est un numéro à 27 positions qui permet au courtier d'affecter automatiquement les paiements. Elle peut contenir le numéro de facture, avec un chiffre de contrôle à la fin. Sans QR-référence, la QR-facture est incomplète et n'est pas traitée automatiquement par certaines banques.

Concrètement, cela signifie pour le courtier immobilier:

• Demander la QR-IBAN à la banque — chaque établissement suisse le propose, le plus souvent gratuitement.
• Générer la QR-référence — soit manuellement avec chiffre de contrôle, soit via un logiciel comme Magic Heidi.
• Insérer le QR-code en tant qu'image — soit via un modèle de la banque, soit via un logiciel de facturation.

Celui qui utilise un modèle de facture dans Word ou Excel peut créer le QR-code via des outils comme «QR-Code Generator», mais doit gérer manuellement la QR-IBAN et la QR-référence. Pour des volumes plus importants ou plusieurs courtiers immobiliers dans un bureau, un logiciel qui génère ces éléments automatiquement est recommandé — cela évite les erreurs et fait gagner 5-10 minutes par facture. Pour ceux qui s'intéressent à une alternative professionnelle à bexio, rendez-vous sous alternative à bexio. Des obligations de facturation similaires s'appliquent d'ailleurs aux architectes en Suisse qui facturent des honoraires SIA-102.

Solution logicielle vs. Excel: ce qui vaut vraiment le coup pour les courtiers

Les courtiers immobiliers vendent des biens à plusieurs millions, mais la facturation se fait encore chez beaucoup d'entre eux via Excel ou des modèles Word. Cela fonctionne pour quelques factures par an. Mais celui qui médie plus de 10 immeubles atteint vite ses limites: pas de génération automatique de QR-référence, pas de calcul de la TVA, pas de rappel automatique, pas d'obligation d'archivage selon l'OCAE.

La question n'est pas de savoir si l'on a besoin d'un logiciel — mais lequel. Les options courantes:

• Modèles Excel/Word: gratuits, mais sujets aux erreurs. À chaque changement de taux de TVA (comme en 2024 de 7.7% à 8.1%), tous les modèles doivent être adaptés manuellement.
• bexio: le logiciel PME suisse le plus connu, mais à CHF 52 par mois pas vraiment bon marché pour les indépendants. Complet, mais plutôt conçu pour les PME avec personnel.
• Magic Heidi: CHF 25-39 par mois, spécialement pour les solopreneurs suisses et petits bureaux. Comprend QR-facture, calcul de la TVA, rappels automatiques, gestion des clients et décomptes de commission.

La différence pratique se constate au quotidien: avec Excel, un courtier immobilier passe 15-20 minutes par facture, avec un logiciel comme Magic Heidi moins de 2 minutes. Pour 20 factures par an, cela représente 5 heures de temps économisé — déduction faite des coûts logiciels, un gain net clair.

L'objection la plus fréquente est: «Je n'ai pas besoin de logiciel, je n'ai que 5 clients par an.» Mais même avec peu de factures, le risque d'une erreur de TVA est élevé — et une seule objection de l'AFC coûte plus qu'une année entière d'utilisation d'un logiciel. La décision ne devrait donc pas se fonder uniquement sur le volume, mais aussi sur le risque. Celui qui opte pour la raison sociale individuelle devrait bien se renseigner au préalable — y compris sur la patente commerciale et la responsabilité.

De plus, l'archivage conforme aux prescriptions est réglé en Suisse par l'OCAE: chaque facture doit être conservée pendant 10 ans, sous forme électronique et à l'épreuve des révisions. Les fichiers Excel ne le permettent pas, car ils peuvent être modifiés a posteriori. Un logiciel comme Magic Heidi sauvegarde chaque facture automatiquement à l'épreuve des révisions et la restitue à tout moment — sans que le courtier n'ait à constituer lui-même une archive.

Enfin, l'automatisation est un facteur déterminant: Magic Heidi rappelle les factures en retard, génère automatiquement des rappels et montre au courtier immobilier à tout moment quelles commissions sont ouvertes et lesquelles ont déjà été payées. Pour des ventes immobilières plus longues avec structure d'acompte, cela vaut de l'or — on ne perd pas de vue quelles parts de la commission ont déjà coulé et lesquelles sont encore en suspens.

Magic Heidi ne remplace pas le courtier immobilier, mais sa comptabilité. Celui qui veut établir des factures de commission en 30 secondes, sans avoir à réfléchir aux taux de TVA, QR-codes ou éléments obligatoires, trouve ici une solution suisse qui fait exactement cela dès CHF 25 par mois. Le passage depuis Excel ou des modèles Word prend environ une heure — ensuite, tout effort manuel de facturation tombe.

Conclusion

Les courtiers immobiliers en Suisse vendent des biens à plusieurs millions — et pourtant, beaucoup échouent sur la facture de commission. Les raisons sont toujours les mêmes: TVA manquante, anciens bulletins de versement au lieu de QR-facture, éléments obligatoires incomplets. La bonne nouvelle: tous ces problèmes sont solvables, et avec un effort maîtrisé.

Les points essentiels en bref: la commission de courtage est soumise au taux de TVA de 8.1%, contrairement à la vente de l'immeuble elle-même. La QR-facture est obligatoire depuis octobre 2022. Sept éléments obligatoires selon l'art. 26 OTVA doivent figurer sur chaque facture. L'obligation d'assujettissement à la TVA s'applique dès CHF 100'000 de chiffre d'affaires annuel. Et un logiciel comme Magic Heidi vous soulage de la charge administrative — pour moins que le prix d'un repas de midi par semaine.

La prochaine fois que vous établissez une facture de commission, vérifiez trois choses: le numéro TVA figure-t-il? Une QR-IBAN est-elle indiquée? Les sept éléments obligatoires selon l'art. 26 OTVA sont-ils remplis? Si oui, la facture est conforme. Si non, utilisez le modèle ci-dessus ou passez à un logiciel qui s'en charge automatiquement.

Sources: art. 26 OTVA; exigences QR-facture de l'AFC; taux de TVA 8.1% depuis le 1er janvier 2024; art. 469 CO.