Facture de courtier immobilier Suisse

Points essentiels

• 8.1% de TVA sur les commissions de courtage — la mise en relation immobilière est une prestation imposable, NON exonérée de TVA.
• Les honoraires, suppléments et conditions de paiement se négocient. Demandez un devis pour votre cas ; les montants d’un exemple ne constituent pas des données de marché.
• Les bulletins de versement rouges et orange ont été remplacés par la QR-facture en octobre 2022. Un IBAN ordinaire fonctionne avec une référence Creditor Reference ou sans référence ; un QR-IBAN doit être associé à une référence QR. Ce remplacement ne rend pas le code QR obligatoire sur toute facture.
• Sept éléments obligatoires selon art. 26 LTVA sur chaque facture.
• Assujettissement à la TVA obligatoire dès CHF 100'000.00 de chiffre d'affaires annuel — les revenus de commission y comptent.

Magic Heidi permet de créer des factures QR et des devis, de saisir les dépenses et de suivre les paiements. Découvrez le logiciel de facturation. Le plan gratuit de Magic Heidi comprend 3 factures et 3 dépenses. Pro coûte CHF 25.00 par mois avec facturation annuelle (CHF 299.00 par an), ou CHF 39.00 avec paiement mensuel. Consultez les tarifs.

À retenir Pour préparer votre facture et conserver des informations cohérentes, utilisez le modèle de facture suisse ou un logiciel de comptabilité. Exemple fictif : les montants illustrent uniquement le calcul. Ils ne décrivent ni un client réel ni un résultat garanti.

Prescriptions suisses en matière de facturation — 7 éléments obligatoires selon art. 26 LTVA

Les indications de facture requises pour la TVA figurent à l’art. 26 LTVA (MWSTG). Le modèle de facture suisse vous aide à les organiser.

Les sept éléments obligatoires sont:

1. Nom, adresse et numéro TVA du courtier immobilier — le numéro d'assujetti commence par «CHE» et figure au registre du commerce, que vous pouvez vérifier sous Zefix.
2. Nom et adresse du destinataire de la prestation — en règle générale le vendeur, en cas de commission à la charge de l'acquéreur, l'acquéreur.
3. Date de la facture — déterminante pour la naissance de la dette de TVA et pour le délai de 30 jours du destinataire de la prestation.
4. Numéro de facture unique — continu, sans lacune. Chaque facture de commission doit avoir le sien.
5. Nature et quantité de la prestation — concrètement: «Mise en relation d'un appartement 4.5 pièces, Bahnhofstrasse 12, 8001 Zurich».
6. Taux d'imposition (8.1%) et montant de l'impôt — à indiquer séparément. En cas de factures mixtes (commission + frais de déplacement), le taux peut différer.
7. Montant brut et montant net — le total de la facture doit être clairement reconnaissable.

Les indications de facture requises pour la TVA figurent à l’art. 26 LTVA (MWSTG). Le modèle de facture suisse vous aide à les organiser.

L'erreur la plus fréquente dans la pratique est l'absence de numéro TVA chez les courtiers exerçant à titre accessoire. Qui reste sous CHF 100'000.00 de chiffre d'affaires est certes exonéré de l'obligation de TVA — mais ne peut alors pas non plus facturer la TVA. Qui indique par erreur 8.1% sans être assujetti doit néanmoins cette taxe à l'AFC. Une séparation nette est donc vitale. Pour en savoir plus sur l'obligation d'assujettissement, lisez notre article indépendant à titre accessoire en Suisse.

TVA sur les commissions de courtage immobilier — 8.1% taux normal

Il y a dans la pratique toujours de la confusion à ce sujet: la vente d'un bien immobilier est exonérée de TVA selon art. 21 LTVA. Cela ne signifie toutefois pas que la commission de courtage est également exonérée. L'AFC opère une distinction nette: le bien immobilier en tant que tel est exonéré, mais la prestation de mise en relation est imposable. Le courtier immobilier fournit une prestation — et celle-ci est soumise au taux normal de 8.1% depuis le 1er janvier 2024.

Concrètement, cela signifie:

• Prix de vente du bien: exonéré de TVA (art. 21 LTVA)
• Commission de courtage: imposable à 8.1% de TVA
• Prestations annexes (estimation, photographie, prises de vue par drone): également 8.1%, sauf s'il s'agit de prestations proches de l'hébergement

La récupération de TVA dépend de votre assujettissement, de la méthode de décompte et des justificatifs. Vérifiez le montant de TVA sur chaque reçu ; les transports publics suisses ne sont pas généralement exonérés.

L'obligation d'assujettissement à la TVA s'applique dès un chiffre d'affaires annuel de CHF 100'000.00. Qui met en relation plusieurs biens immobiliers dans l'année et en tire des revenus de commission au-delà de ce seuil doit s'enregistrer auprès de l'AFC et dès lors établir des factures conformes à la TVA. Une imposition volontaire (option) est possible en deçà de ce seuil, si le courtier souhaite faire valoir des déductions d'impôt préalable — par exemple pour un bureau, des frais de marketing ou des déplacements. Pour aller plus loin, consultez notre guide TVA pour freelances.

Décompte de commission: qui paie et combien?

Le décompte de commission est le cœur de la facture de courtage. Il documente la prestation fournie, pour qui et à quel taux. En Suisse, le modèle à la charge du vendeur prévaut traditionnellement: le propriétaire mandate le courtier par contrat de gestion d'affaires et paie la commission en cas de mise en relation réussie. L'acquéreur n'est dans ce cas pas redevable de la commission — sauf s'il a conclu un contrat séparé avec le courtier.

Dans un marché tendu, le modèle à la charge de l'acquéreur s'impose de plus en plus: parce que dans des marchés urbains comme Zurich ou Genève, il y a plus d'acquéreurs potentiels que de biens, les acquéreurs mandatent leur propre courtier. L'acquéreur paie alors la commission — et reçoit en conséquence la facture de commission. Pour le courtier immobilier, cela signifie: avant la facturation, il faut clarifier qui est le partenaire contractuel et au nom de qui la facture est établie.

Le montant de la commission n'est pas fixé par la loi. Il résulte du contrat de courtage et de la pratique régionale:

• Suisse alémanique: 2-3% du prix de vente, le plus souvent TVA incluse
• Suisse romande: 3% typique, souvent hors TVA
• Tessin et certains cantons de montagne: 4-5%, selon le marché et le type de bien

Une particularité: la commission est souvent convenue «TVA incluse». Cela signifie que le vendeur paie 3% du prix de vente comme montant forfaitaire, le courtier ressort la TVA en interne. Sur la facture, le taux d'imposition doit néanmoins être indiqué — sinon elle n'est pas conforme à la TVA. Qui indique la commission comme «prix forfaitaire TVA incl.» sans mentionner le montant de l'impôt s'expose à une objection.

Il est également important d'établir un décompte de commission transparent: qui réclame une commission pour plusieurs volets (mise en relation, estimation, photographie) devrait les indiquer séparément. Ainsi, le client comprend ce qu'il paie — et le courtier peut justifier chaque position individuellement lors d'un contrôle.

Factures d'acompte et facture finale lors de ventes immobilières

Les ventes immobilières s'étalent souvent sur plusieurs mois. Du premier contact client à la remise de l'objet, six à douze mois peuvent s'écouler, plus longtemps encore pour les biens difficiles. Pour le courtier immobilier se pose un problème de liquidités: il travaille en amont, engage des frais de marketing et du temps, mais la commission ne coule qu'à la signature du contrat. La solution: les factures d'acompte.

Une facture d'acompte est une facture partielle pour des prestations déjà fournies. Typiquement:

• Acompte 1 après l'attribution du mandat: 30% de la commission attendue, forfaitaire
• Acompte 2 après les premières visites: 30%, une fois les premières visites effectuées
• Facture finale: les 40% restants, déduction faite des acomptes déjà payés, à la conclusion du contrat

Chaque facture d'acompte doit contenir les mêmes sept éléments obligatoires qu'une facture finale. Sur la facture finale, les acomptes déjà payés sont indiqués comme «déjà payés», afin d'éviter une double imputation. Le taux de TVA de 8.1% s'applique aussi aux acomptes — le courtier immobilier doit déclarer la TVA dès encaissement de l'acompte, et non seulement à la facture finale.

Modèle prêt à copier: facture de courtier immobilier

Voici un modèle prêt à copier qui remplit tous les éléments obligatoires selon art. 26 LTVA et qui convient à toute facture de commission suisse. Copiez le bloc, remplacez les paramètres fictifs, et la facture est prête à l'emploi.

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COURTIER IMMOBILIER SUISSE SA
Bahnhofstrasse 12
8001 Zurich
N° TVA: CHE-123.456.789 TVA
N° Zefix: CH-020.3.123.456-8
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FACTURE N° 2024-045
Date: 15 juillet 2024

Facture à:
Seestrasse 45
8002 Zurich

Mandat: Mise en relation maison individuelle, Seestrasse 45, 8002 Zurich
Contrat de gestion d'affaires du: 10 mars 2024
Prix de vente: CHF 1'200'000.00

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Position 1:
Commission de mise en relation (3% du prix de vente)
Net:                                CHF 36'000.00
TVA 8.1%:                              CHF 2'916.00
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Total de la facture:                      CHF 38'916.00
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Les bulletins de versement rouges et orange ont été remplacés par la QR-facture en octobre 2022. Un IBAN ordinaire fonctionne avec une référence Creditor Reference ou sans référence ; un QR-IBAN doit être associé à une référence QR. Ce remplacement ne rend pas le code QR obligatoire sur toute facture.

Destinataire de la prestation: vous pouvez déduire
cette TVA comme impôt préalable, pour autant que
vous soyez assujetti.

Merci de votre confiance.
COURTIER IMMOBILIER SUISSE SA
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Ce modèle remplit les sept éléments obligatoires: nom et numéro TVA du courtier, nom et adresse du client, date de la facture, numéro unique, nature et quantité de la prestation, taux d'imposition et montant de l'impôt, montant brut et montant net. Vous pouvez l'insérer directement dans un document Word ou le sauvegarder comme modèle dans Magic Heidi, de sorte que pour chaque nouveau mandat, il ne reste plus qu'à remplacer les paramètres fictifs.

QR-facture pour les commissions de courtage

Les bulletins de versement rouges et orange ont été remplacés par la QR-facture en octobre 2022. Un IBAN ordinaire fonctionne avec une référence Creditor Reference ou sans référence ; un QR-IBAN doit être associé à une référence QR. Ce remplacement ne rend pas le code QR obligatoire sur toute facture.

Les bulletins de versement rouges et orange ont été remplacés par la QR-facture en octobre 2022. Un IBAN ordinaire fonctionne avec une référence Creditor Reference ou sans référence ; un QR-IBAN doit être associé à une référence QR. Ce remplacement ne rend pas le code QR obligatoire sur toute facture.

La QR-référence est un numéro à 27 positions qui permet au courtier d'affecter automatiquement les paiements. Elle peut contenir le numéro de facture, avec un chiffre de contrôle à la fin. Sans QR-référence, la QR-facture est incomplète et n'est pas traitée automatiquement par certaines banques.

Concrètement, cela signifie pour le courtier immobilier:

• Les bulletins de versement rouges et orange ont été remplacés par la QR-facture en octobre 2022. Un IBAN ordinaire fonctionne avec une référence Creditor Reference ou sans référence ; un QR-IBAN doit être associé à une référence QR. Ce remplacement ne rend pas le code QR obligatoire sur toute facture.
• Générer la QR-référence — soit manuellement avec chiffre de contrôle, soit via un logiciel comme Magic Heidi.
• Insérer le QR-code comme image — soit via un modèle de la banque, soit via un logiciel de facturation.

Les bulletins de versement rouges et orange ont été remplacés par la QR-facture en octobre 2022. Un IBAN ordinaire fonctionne avec une référence Creditor Reference ou sans référence ; un QR-IBAN doit être associé à une référence QR. Ce remplacement ne rend pas le code QR obligatoire sur toute facture.

Solution logicielle vs. Excel: ce qui vaut vraiment le coup pour les courtiers

Les bulletins de versement rouges et orange ont été remplacés par la QR-facture en octobre 2022. Un IBAN ordinaire fonctionne avec une référence Creditor Reference ou sans référence ; un QR-IBAN doit être associé à une référence QR. Ce remplacement ne rend pas le code QR obligatoire sur toute facture.

La question n'est pas de savoir si l'on a besoin d'un logiciel — mais lequel. Les options courantes:

• Modèles Excel/Word: gratuits, mais sources d'erreurs. À chaque changement de taux de TVA (comme en 2024, de 7.7% à 8.1%), tous les modèles doivent être adaptés manuellement.
• Comparez les fonctionnalités nécessaires à votre activité et consultez les tarifs bexio pour les prix actuels.
• Magic Heidi permet de créer des factures QR et des devis, de saisir les dépenses et de suivre les paiements. Découvrez le logiciel de facturation. Le plan gratuit de Magic Heidi comprend 3 factures et 3 dépenses. Pro coûte CHF 25.00 par mois avec facturation annuelle (CHF 299.00 par an), ou CHF 39.00 avec paiement mensuel. Consultez les tarifs.

La différence pratique se voit au quotidien: avec Excel, un courtier immobilier passe 15 à 20 minutes par facture, avec un logiciel comme Magic Heidi moins de 2 minutes. Pour 20 factures par an, ce sont 5 heures d'économisées — déduction faite des coûts du logiciel, un gain net clair.

L'objection la plus fréquente est: «Je n'ai pas besoin de logiciel, je n'ai que 5 clients par an.» Mais même avec peu de factures, le risque d'une erreur de TVA est élevé — et une seule objection de l'AFC coûte plus qu'une année entière d'utilisation d'un logiciel. La décision ne devrait donc pas dépendre seulement du volume, mais aussi du risque. Pour qui opte pour la raison sociale «entreprise individuelle», il convient de bien se renseigner au préalable — notamment sur l'inscription au registre du commerce et sur la responsabilité.

En outre, l'archivage conforme GoBD est réglé en Suisse via l'OCCompta: chaque facture doit être conservée 10 ans, sous forme électronique et à l'épreuve des révisions. Les fichiers Excel ne le permettent pas, car ils peuvent être modifiés a posteriori. Un logiciel comme Magic Heidi sauvegarde chaque facture automatiquement à l'épreuve des révisions et la restitue à tout moment — sans que le courtier n'ait à monter son propre archivage.

Enfin, l'automatisation est un facteur décisif: Magic Heidi rappelle les factures en retard, génère automatiquement les relances et montre au courtier immobilier à tout moment quelles commissions sont ouvertes et lesquelles ont déjà été payées. Pour des ventes immobilières plus longues avec structure d'acomptes, c'est inestimable — on ne perd pas de vue quelles parties de la commission ont déjà coulé et lesquelles sont encore en suspens.

Magic Heidi permet de créer des factures QR et des devis, de saisir les dépenses et de suivre les paiements. Découvrez le logiciel de facturation. Le plan gratuit de Magic Heidi comprend 3 factures et 3 dépenses. Pro coûte CHF 25.00 par mois avec facturation annuelle (CHF 299.00 par an), ou CHF 39.00 avec paiement mensuel. Consultez les tarifs.

Conclusion

Les bulletins de versement rouges et orange ont été remplacés par la QR-facture en octobre 2022. Un IBAN ordinaire fonctionne avec une référence Creditor Reference ou sans référence ; un QR-IBAN doit être associé à une référence QR. Ce remplacement ne rend pas le code QR obligatoire sur toute facture.

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Les indications de facture requises pour la TVA figurent à l’art. 26 LTVA (MWSTG). Le modèle de facture suisse vous aide à les organiser.